법적인 분쟁을 해결할 때 가장 중요한 체크리스트를 살펴보자면, 첫째 대상, 둘째 행위, 셋째 시기를 꼭 기억해야 합니다. 오늘 살펴볼 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에서도 내 상가가 이 법의 보호대상이 되는지, 내 행위가 법이 허용하는 행위인지, 그 행위가 법이 보호하는 시기에 이루어진 것인지를 꼭 살펴야 갑자기 당황스러운 일을 당하는 것을 피할 수 있습니다.
아래에서는 상가임대차보호법의 보증금 액수에 따라 적용이 되는 조항과 적용이 되지 않는 조항을 한번 살펴보도록 하겠습니다.
■환산보증금 알아보기=주택임대차와는 달리, 상가임대차법에서는 환산보증금이 대통령령으로 정한 특정 액수를 초과하는 경우에는 몇몇 조항을 적용하지 않습니다. 상임법 제2조 제1항, 같은 법 시행령 제2조를 살펴보면 서울은 9억, 부산 6억9천 등 지역에 따라 환산보증금을 분류해놓았고 강원특별자치도는 환산보증금이 3억7천만원을 초과하는 경우 상가임대차법의 일부 조항 외에는 적용이 배제됩니다.
환산보증금을 계산하는 방법은 보증금 + 월차임*100으로 계산하는데, 예를 들어 보증금 6천만원, 월차임 300만원인 경우 6천 + 300만 * 100 으로 계산하여 환산보증금은 3억6천으로 상가임대차법의 보호를 받을 수 있게 됩니다. 만약 환산보증금이 3억 7천을 초과하는 경우에는 어떻게 될지 아래에서 알아보겠습니다.
■초과시 적용되는 조항=상가임대차법 제2조 제3항에서는 환산보증금이 기준을 초과하더라도 적용이 되는 법조항들을 열거해놓았습니다. 제3조 대항력, 제10조 계약갱신요구 중 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2 차임증감특례, 제10조의3 ~ 제10조의7 권리금 관련 조항, 제10조의8 차임연체해지, 제19조 표준계약서 등의 조항은 여전히 적용됩니다. 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 등 굵직한 조항들은 여전히 보호범위에 포함되니 크게 걱정은 하지 않으셔도 되지만, 계약갱신요구권의 기간에 관련하여 주의를 기울이는 판례가 하나 있어 소개해드리겠습니다.
■묵시적 갱신이 발생하는 경우 =가. 환산보증금이 3억 7천 이하인 경우
상가임차인은 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데(법 제10조 제1항), 만약 임대인이 위 기간 내에 아무런 통지를 하지 않았다면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조 제4항). 그리고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다(제10조 제5항).
나. 보증금 3억7,000만원 초과하는 경우
상가임대차법 제10조 제4항, 제5항 적용 배제됩니다. 묵시적 갱신이 일어나는 경우, 특별법인 상임법이 적용되지 않기 때문에 기본법인 민법이 적용됩니다. 민법 제639조 묵시의 갱신이 적용되므로 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 민법 제635조 기간의 약정없는 임대차의 해지통고 조항이 적용되므로 당사자 쌍방이 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고하는 경우에는 6개월, 임차인이 통고하는 경우에는 1개월 후 효력이 발생합니다.
다. 관련 판례
대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과한 상가임대차 계약에서 계약기간 만료 후 기한을 정하지 않은 임대차 계약을 맺은 경우 발생한 분쟁에 관하여 판결했습니다.
다만 위에서 살펴본 조문과 달리, 계약 만료 후 묵시적 갱신이 일어난 것이 아니라 만료기한이 정해지지 않은 임대차계약을 새롭게 맺었기 때문에, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지를 행사기간으로 정한 계약갱신청구권의 요건을 갖출 수가 없었습니다. 그렇기 때문에 민법 제635조에 따라 임대인의 해지통고 6개월 후 임차인이 퇴거할 수 밖에 없었던 사안입니다.
■정리=강원특별자치도는 환산보증금 3억 7천 초과하는 경우, 상가임대차법 조항 중에 5퍼센트 차임증가제한, 묵시적 갱신시 존속기간과 해지통고 효력 등에 제한을 받아 민법이 적용됩니다. 원칙적으로 상가임차인은 계약갱신요구권을 사용하여 10년간 계약을 유지할 수 있는데, 계약만료 1달 전까지 계약갱신요구권을 사용하지 않으면 임대인의 해지통보에 상가를 비워줘야되는 경우가 생길 수 있으므로 내 환산보증금이 얼마인지, 내 계약갱신요구권 행사기간은 언제까지인지를 꼭 미리 챙기도록 합시다.
