임대인 A씨는 2021년 임차인 B씨에게 서울의 아파트를 2년간 임대했다. 계약기간 만료 4개월 전 A씨는 B씨에게 자신의 실거주를 이유로 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. 어머니가 아프셔서 대학 병원이 가까운 집에서 거주하려는 게 목적이었는데 B씨는 갱신 거절 사유를 증명하라고 하며, 만약 증명하지 못한다면 집을 비워주지 못하겠다고 했다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 명도 소송을 고민했으나 시간과 절차, 비용 등에 부담을 느껴 임대차분쟁조정 신청을 먼저 해보기로 했다.

주택임대차보호법은 임차인의 안정적인 주거기간을 보장하기 위해 임차인에게 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있다. 다만 임대인의 재산권도 보호해야 할 필요성이 있기 때문에 임차인이 차임을 연체하거나, 주택 재건축 계획이 있는 경우 등에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호 내지 제7호). 또한 임대인도 자신의 주택에서 거주할 권리가 있으므로 임대인의 실거주 목적을 이유로 하여 갱신거절할 수 있다(동법 제6조의3 제1항 제8호).

임대인 A씨는 임차인 B씨의 주장대로 갱신거절의 사유를 구체적으로 증명해야 할까? 판례는 임대인의 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과는 달리 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어 임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있다고 하며, 개정 주택임대차보호법에서 임대인이 실거주 사유로 계약갱신거절 후 제3자에게 주택을 임대한 경우에 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도의 규정을 둬 사후적으로 책임을 지도록 함으로써 임차인을 보호하고 있으므로 임대인이 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 판시했다(서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2021가단5013199 판결 참조). 임대인에게 실거주 목적을 의심할 만한 사정이 존재한다는 점에 대해 임차인이 주장·입증할 책임을 부담한다는 것이다.

임차인 B씨는 임대인 A씨의 요구대로 집을 비워줘야 했다. 다만 A씨가 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 B씨는 A씨에게 ①갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 ②임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 ③임대인의 실거주사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액중 큰 금액을 손해배상청구할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).